房企公司债发行大幅放量,房企债券利率屡创新

日期:2019-12-11编辑作者:装修方法

高杠杆质押背后的风险

企业发债利率不断走低趋势,从远洋地产今年几次发债可见一斑。

万科此前发行的五年期公司债利率更低至3.5%,接近同期的国债收益率。

公司债融资的低成本优势越来越明显,房企境内发债加速。

京华时报记者邢飞

房企发债激增

以较早发行公司债的恒大地产为例,其在今年7月发行的150亿元境内债券,利率最低至5.3%,而恒大过往发行的美元海外债券融资成本最高达12%;碧桂园发行约9.43亿美元境内债券的收益率只有4.2%,今年早些时候所发9亿美元海外债券的利率则达到7.5%。

10月19日,远洋地产控股有限公司发布关于第二期公司债券的公告。据了解,该批公司债券共分为两个品种,一种为期6年,第三年末发行人有权选择上调票面利率和投资者有权回售债券,票面利率为3.85%,发行规模为20亿元;第二种为期10年,票面利率为4.76%,发行规模为30亿元。其中,10年期利率继8月18日远洋第一次债券发行树立行业标杆后,再创行业历史新低。

不过,海通宏观债券首席分析师姜超则认为,由于目前公司债发行利率屡创新低,信用债绝对收益率和信用利差均已压至历史低位,安全边际大大下降。公司债有可能面临去杠杆的风险。

在债市火爆、房企受宠的同时,一些隐忧也在浮现。

不过,房企要想获得低利率债券,信用评级至关重要,以远洋为例,继2014年获惠誉、穆迪及标普给予投资级评级,远洋地产于今年获境内信用评级机构中诚信授予AAA最高评级,并对集团的房地产资源、区域布局、股东背景、财务结构等各方面给予肯定。在上半年境内融资渠道相对宽松及中诚信给予正面评级的基础上,远洋地产8月首次发行境内债券,5年期公司债券票面利率为3.78%,再度更新了公司发债最低利率纪录。

公司债未泡沫化

“现在企业拿地增加了,但没有太激进,主要还是拿来还债,这样就并没有增加经营成本,反而是降低了经营成本。”张大伟说。

降低企业财务成本

事实上,随着新《公司债发行与交易管理办法》正式出台,房地产公司债今年以来发行规模大幅放量。数据显示,自2015年初至9月末,超过60家房地产企业共发行公司债1950亿元。今年前三季度,房企公开发行公司债分别为561亿元、482亿元和250亿元。而在2014年全年只有15家融资成功,金额只有235亿元。

值得一提的是,万科于9月25日发行的5年期50亿元公司债券票面利率仅为3.5%,创同类房企发债利率新低。快比肩于目前收益率为3.13%左右的五年期国债,低于收益率为3.54%左右的五年期国开债。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,在货币政策宽松之下,市场流动性宽裕,股市暴跌后引发资金流入债市避险,引发债市出现牛市,融资成本的下降为企业发债融资提供了窗口期。

1月,中弘股份发行的公司债利率高达9.9%,而自9月以来发行的房企公司债利率都没有超过8%以上。恒大此前发行的五年期50亿元境内债券,票面利率仅为5.38%,相对于公司在今年2月发行的10亿美元五年期优先票据12%的票面利率,债务融资成本下降近55%。

万科董秘谭华杰表示,在国际上,优质企业债券利率与国债接近是常见情况。“2002年美国企业债与国债利率的差距,比万科债更小。融资成本下降,有助于提升企业投资能力,对整体经济增长也有利。”

公司债利率持续走低

此次,房企公司债的迅速扩张也存在补偿性意味。此前由于房地产行业调控大环境,2010年4月开始房企的股权融资和债权融资都受到了严格的限制。但从2014年3月开始,随着企业股权融资的全面放开,房企融资市场化格局确定,此次新公司债的松绑思路也是一脉相承,公司债的集中发行也和去年的股权再融资潮一样,在情理之中。

规模暴增的同时,公司债发行主体也大幅扩大,不同资质的房企发行利率差别不大。有机构认为,未来市场若下行,流动性差的公司偿债能力将会恶化;另外,公司债背后的高杠杆风险也不容忽视。

今年初证监会发布《公司债的发行与交易管理办法》,扩大了主体的发行范围。中信建投证券报告认为,随着公司债发行规模的上升,机构配置的需求也快速向公司债转移。从供给和需求两方面看,公司债的规模增长都可谓是天时、地利、人和兼备。公司债发行的利率实际上非常低,基本上在贷款的8折左右,刺激了大量的债务替代的需求。

融资成本降低

据Wind统计数据显示,截至10月12日,今年来共有公司债发行408只,发行规模共计4267.85亿元,较去年同期发行的367只公司债的1058.14亿元发行规模,增长超4倍。

多重因素利好债券

得益于债券市场不断升温,房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金470亿元。业内人士分析,得益于流动性宽松以及股市暴跌后引发资金流入等因素,债券市场大热让房企获得了发债融资的最佳窗口期。但公司债的过度上涨、股市见底回升以及交易所资金面的不确定性对债市造成压力,接下来公司债有可能面临去杠杆调整的风险。

房企公司债“走红”

远洋地产总裁李明表示:“此次境内债券发行拓宽了集团的融资渠道,并有效降低融资成本及优化公司债务结构,增强抵御市场风险的能力。”

随着房地产公司债发行规模大幅放量,房企信用风险、公司债是否存在泡沫化等问题,引起业内热议。中信建投证券发布报告称,此轮房企公司债的规模以及占比快速增长存在“天时人和”,但并未存在泡沫化,应该以更开放的心态迎接企业融资市场化的到来。“人和”主要体现在政策大幅松绑,“天时”主要体现在三季度以来的“资产配置荒”,市场间充裕流动性所带来的低利率进一步强化了房企优化融资成本的动机。

对此,招商银行同业金融总部高级分析师刘东亮认为,股市进入调整期后,大量资金从权益市场和权益类产品流出,加剧了理财资金的配置压力,寻遍风险与收益相匹配的资产,信用债仍然是优先选项之一,因此资金追逐信用债有其必然性。

相比其他融资方式,发行公司债不仅是一种能够保持公司业务独立的纯粹融资方式,还能够根据市场行情变化择机发行,并制定提前赎回机制,这绝对是房企更乐于采用的一种灵活融资方式。

今年房企发债的平均利率呈明显下降趋势。数据显示,今年一季度房企公司债平均利率为6.43%;二季度则为5.55%;三季度由于发债房企暴增,资质差别相对较大,因此平均利率略有上升为5.72%,但实际上利率水平走低的趋势并没有改变。

张仕元也认为,发债主体的资质本应会影响房企进入债务市场,但目前看来,在境内市场中,资质并没成为影响房企进入债务市场的主因。

对于房企债券利率走低,一位业内人士表示,房地产企业获取低利率公司债最关键的三个因素为:债券市场环境、公司债进行质押式回购的便利程度,以及企业的信用资质。

恒大地产于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券,创造了国内私募债最大发行规模纪录。另外,仅10月12日一天,就有包括华夏幸福、北京城建、金地集团等在内的五家A股上市房企公告公司债预案或预案获批。

在此轮公司债“井喷”中,房地产企业是主力。截至9月末,国内房地产公司债的发行规模占全部公司债发行规模的比例超过6成。

2015年初,远洋地产发行了一笔总额为12亿美元的债券,5年期和12年期的债券票息分别为4.45%及5.95%,是2015年首只中国地产美元债,亦是2014年7月以来,投资级房地产公司所发行的美元债券中票息最低。

中原地产研究部统计数据显示,仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金470亿元。其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。10月19日,远洋地产控股有限公司发布关于第二期公司债券的公告。公告称,第二期公司债券于2015年10月19日或前后发行,债券发行总规模为人民币50亿元。10月16日,泰禾集团发布两则公告称拟公开发行不超过人民币60亿元及45亿元公司债。

房地产与金融资深评论人黄立冲则表示,政策成为房企公司债火爆的重要推手,今年1月份出台的新《公司债券发行与交易管理办法》更加促使了资金流向债市。

除了远洋之外,其他房企今年所发债券利率同样创下新低,9月24日晚间,万科发布公告称,根据网下机构投资者询价结果,经万科和主承销商一致协商,最终确定今年第一期50亿元债券的票面利率为3.50%,接近同期的国债收益率。万科创下了公司债发行的利率新低。

“房企境内融资额大涨的原因有以下几点:首先房地产行业进入“新常态”,特别是在人民币弱势的情况下,海外融资的难度与风险都明显增加;其次,房地产企业对资金需求增加,一二线城市与三四线城市分化明显,房企对资金需求依然非常大;另外,国内融资渠道审批的宽松程度增加,而且对于房企来说,公司债的目前平均融资票面成本4%,相比其他融资渠道,成本明显降低。”中原地产首席分析师张大伟认为。

西南证券研究发展中心首席研究员张仕元介绍,债券加杠杆的做法,是通过交易所或者银行间市场质押的方式,也因此,债券的盈利方式主要是看票息和交易所回购利率之间的息差。

随着国内发债成本的降低,越来越多的房企选择国内融资,业内人士表示,房地产企业赴美发债或信托融资成本高企,不少大型房地产企业都有利率超过10%的美元债务,随着国内发债成本走低,国内公司债发行的低成本吸引了越来越多的企业加入。

《公司债券发行与交易管理办法》允许新公司债折算成标准券进质押库,增加了公司债的市场流动性,但也使大量投资者利用公司债做质押融资,融到钱再买入,反复操作放大杠杆,带来了一定风险。

得益于政策面宽松,债券市场不断升温,房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。房企企业债规模不断增大的同时,今年下半年房企发债利率,可谓“没有最低,只有更低”。

不过,张大伟则认为,现在能发行公司债的企业起码都是中型以上比较优质的房企。这些企业拿到公司债后,大部分的目的并不是为了扩大生产,大多是利用公司债的低利率资金去偿还以前各种高利息的信贷、信托,这样风险就会相对小一些。

据中信证券研究部7月底发布的研究报告,今年公司债发行利率整体下降,且远远低于同期银行贷款利率。2015年之前地产企业发行上市的5年期公司债,平均的发行票面利率为6.95%;2015年后发行上市的5年期公司债,平均的发行票面利率则仅为5.46%。

张仕元则表示,国内市场的信用债,更多是流动性风险,而不是违约风险,信用风险没有预估进来,因为国内没有发生太多的违约。因此,对于未来债市的走势,资金利率的高低才是关键。

今年8月18日,远洋地产发行首期50亿元的公司债券,其中,总额20亿元的5年期公司债券票面利率为3.78%,再度更新了公司发债最低利率纪录。

不过其亦表示,国内债券虽是非常好的融资工具,但其总量受到不超过净资产40%的限制,企业还是需要多元化的资金来源。

标准普尔方面也指出,在境内债务方面,目前投资者分辨不同信用风险的体系不是很成熟,所以境内债务息口较窄,大型开发商和小型开发商发债成本没有太大区别。“流动性低的企业也进入债市借钱,3-5年内如果经济走弱,它们的偿债能力也将恶化。”

中原地产研究部统计数据显示,年内已经有超过60家上市房企抛出公司债发行计划,预期融资高达2500亿以上,目前实际累计融资已超过1500亿,而在2014年全年只有15家房企融资成功,金额只有235亿。

9月份,越秀集团、花样年、绿城中国等多家上市房企披露公司债发行计划或宣布完成公司债发行;在10月12日当天,便有包括华夏幸福、北京城建和金地集团等在内的五家A股上市房企发布公司债预案或公告称预案获批。

另据中信证券研究部7月底发布的研究报告,2015年之前,地产企业发行上市的5年期公司债,平均发行票面利率为6.95%;2015年后发行上市的5年期公司债,平均发行票面利率则仅为5.46%。如果加上8、9月发行的房企公司债,平均票面利率或低至5%。

中原地产首席分析师张大伟指出,第三季度房企公司债的火爆,与房地产行业相比于其他行业在经济下行之势中表现尚可有关。另外,出于还旧债的需要,低成本的公司债便成为了房企开拓融资渠道的新目标。

Wind统计数据显示,仅在第三季度,就有37家房企相继发布公司债发行预案,募资规模达1641亿元,较第二季度的394亿元增长了316.3%。

此外,新规扩大了公司债发行主体范围,非上市公司的参与使得发行主体获得大幅扩展,房企进入公司债市场的门槛大幅降低,大中小型房企间公司债的利差趋小,但发债主体本身的信用差距却较大。

公 司债之所以会在“一夜间”成为众房企青睐的融资渠道,离不开其相比于其他融资渠道的低成本优势。Wind数据显示,第三季度房地产企业发行的76只债券 中,票面利率最高为8.50%,最低为3.50%,不超过4.5%的有23只,有6只债券票面利率不超过4.0%。

目前为止,公司债的发行利率已经较低,持有到期的收益率较低,甚至逼近同期限政策性金融债,而目前银行间隔夜质押回购利率在1.8%左右,如果资金利率上涨,一旦超过票息,实际上就是在亏钱,也就不具备投资价值,届时投资者会选择去杠杆,开始抛售,风险就会出现。

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